Reconversión de oficinas: Una segunda oportunidad para espacios infrautilizados

El aumento del trabajo a distancia inducido por la pandemia ha reducido la demanda de oficinas y las tasas de ocupación a nivel mundial. Con unas previsiones a largo plazo que apuntan a un aumento estructural de la desocupación de oficinas, los espacios disponibles empiezan a ver una oportunidad en la reconversión. Oficinas, hoteles, edificios residenciales, placas comerciales, espacios de salud y mixtos están transformándose para tener un nuevo futuro. Los edificios antiguos con comodidades y diseños anticuados se están quedando atrás. ¿Qué ocurre con ellos? Los propietarios pueden mantener el edificio tal cual y rebajar aún más los arriendos para atraer inquilinos, vender la propiedad probablemente con descuento frente a edificios mejor situados o destinar la estructura o el terreno a un fin distinto mediante su demolición o reconversión. A su vez, los arrendatarios de oficinas de la actualidad esperan más de sus edificios en términos de calidad, diseño, ubicación y sostenibilidad. Muchos están reduciendo su espacio total y trasladándose a los edificios más modernos y cargados de comodidades. Si bien esta tendencia está muy marcada en países como Estados Unidos, a nivel local también se está aplicando la reconversión de activos. Ya lo vimos claramente durante la pandemia en el sector industrial, que ha reciclado algunas propiedades para adecuarlas y cumplir con las exigentes necesidades de logística ligada al ecommerce. Ahora, el mercado de oficinas y residencial empiezan a sumarse. Entre las principales ventajas de la reconversión de activos están: menor costo al no ser construido desde cero, menor impacto ambiental, plazos más cortos al evitar las aprobaciones urbanísticas y la demolición, conservación de características de diseño únicas. “El mercado inmobiliario está sufriendo cambios sustanciales y la reconversión de activos es una excelente alternativa al hablar de transformación, especialmente para estar a la vanguardia de las exigencias de la demanda. Sin embargo, no todas las oficinas son susceptibles de reconversión. Varios factores determinan si un edificio de oficinas es convertible, como la configuración, el tamaño de la planta, la profundidad y la altura del techo. Otras consideraciones que determinarán el éxito o el fracaso de una posible reconversión son los requisitos y normativas locales en materia de zonificación, que varían de un mercado a otro”, destaca Esteban Madriaga Astudillo, Technical Manager de CBRE Chile. En Chile, uno de los principales casos a destacar, es un edificio de oficinas ubicado en la comuna de Providencia, que durante el primer semestre de 2022 se transformó en un espacio residencial. En esta misma línea, un hotel localizado en Las Condes debió cerrar sus puertas debido a la pandemia y los propietarios optaron por convertirlo en un edificio de vivienda, aumentando la rentabilidad de su propiedad. Los principales activos de reconversión inmobiliaria son: Multifamily El uso multifamiliar ha sido el más común para edificios de oficinas obsoletos. Si bien en Chile todos los proyectos Multifamily son nuevos; nuestro país es el líder regional en este tipo de activo. Durante el segundo semestre de 2022, el mercado Multifamily cierra con 110 proyectos en operación y con 18 entrantes, 6 de ellos en la comuna de Santiago con 1.611 unidades, seguido por la comuna de La Florida con 5 nuevos proyectos y 1.180 unidades Hoteles Al igual que las conversiones multifamiliares, las conversiones de oficinas en hoteles requieren un capital considerable para añadir más fontanería, calefacción, ventilación y aire acondicionado, luz, cocinas, baños y acabados. Además, puede ser necesaria la aprobación de una variante de zonificación para pasar de un uso comercial a uno residencial. Espacios mixtos Para este tipo de activos, los propietarios pueden plantearse una reconversión parcial que transforme un edificio de oficinas en un complejo de uso mixto. En muchos casos, varias plantas de un edificio de oficinas se han reconvertido en locales comerciales, espacios de salud, viviendas u otros usos.Una ventaja añadida: los inquilinos que ocupan las plantas de oficinas pueden incluso permanecer durante una reconversión parcial, mientras se realizan obras a su alrededor. Otros de los casos de estudio realizados de parte de CBRE para reconversión son: Casos estudiados de oficinas a uso mixto: En Providencia: De 61 unidades arrendables (2 placas comerciales y 59 oficinas) a 70 unidades arrendables (2 placas comerciales, 30 oficinas y 38 departamentos). De oficinas a residencial con placa comercial: En Santiago Centro: De 26 unidades arrendables (2 placas comerciales y 24 oficinas) a 647 unidades arrendables (2 locales comerciales y 645 departamentos).

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